ЖИЗНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Дешевые квартиры в Москве закончились

© Коллаж/Снег.TV

Количество сделок по продаже дешевых вторичных квартир в Москве, за 2019 год снизилось в два раза.

“Дешевыми” на этом рынке считаются квартиры стоимостью до 6 млн руб.

В конце 2018-го – начале 2019 года число сделок на рынке вторичного жилья столицы (без учета ТиНАО) в этом ценовом сегменте составляло около 20%. Сейчас этот показатель упал до 9%.

Причин того, что низший ценовой сегмент вымывается с рынка, две: физическое исчерпание этого вида жилого фонда и рост цен на квартиры в целом. Оба этих фактора, в свою очередь, вызваны снижением стоимости ипотечных кредитов, что вывело на рынок большее число покупателей.

Качнется маятник незримый

Сейчас рынок вторичного жилья в Москве снова переходит из категории рынка покупателя в рынок продавца. Однако через какое-то время маятник неизбежно качнется в обратную сторону: когда из-за удорожания жилья и как следствие – снижение спроса – условия снова начнут диктовать покупатели.

Снижение платежеспособного спроса всегда порождает дефляцию предложения. Но подобная ситуация на этом рынке будет длиться лишь до того момента, когда сегодняшние ипотечники расплатятся с долгами, говорит старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Михаил Доронкин.

Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях. И снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что то же самое будет происходить с ценами на квартиры, – сказал он.

Рынок понимает, что откладывать в долгий ящик покупку жилья может быть опасно, и покупатели используют благоприятный момент здесь и сейчас.

Хотя в последующие годы ставка по ипотеке может сократиться еще на несколько процентов, но предвидеть, сколько через несколько лет будет стоить сам по себе квадратный метр, никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он „съест“ выгоду от снижения ставки по кредиту, – предупреждает эксперт.

Хотя в процентах снижение ставки по ипотеке кажется совсем небольшим, в абсолютных цифрах это означает миллионы рублей. Ведь основная сумма выплат приходится на первые годы, и поэтому даже небольшое снижение ставки существенно снижает объем общей переплаты за квартиру.

Эхо твоего города

По данным ИНКОМ-Недвижимость, существенная доля вторичного жилья в Москве выставлена на продажу по завышенным ценам: в премиум-классе переоценены 95% лотов, в категории двух- и трехкомнатных объектов — 70%, в сегменте однокомнатных квартир и бюджетных «двушек» — 50%.

Происходящий сегодня процесс предсказуем с математической точностью, как можно точно предсказывать колебания маятника, подтверждает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Мы в прошлом году видели своего рода „эхо демографического кризиса“ на рынке недвижимости, который наблюдался в столице пять лет назад. Тогда строительство жилья в пределах МКАД почти полностью прекратилось, ушло в область и Новую Москву — соответственно, „инвестиционные“ квартиры исчезли как понятие. Затем строительство возобновилось, и поэтому возобновились и продажи таких квартир, – сказал он.

Поскольку ипотечная ставка постоянно снижается, это подстегивает рынок первичного жилья и, соответственно, с шагом примерно в пять лет эту тенденцию повторяет и рынок «вторички».

За пять лет после оживления первичного рынка накопилась достаточная масса людей, которые сочли, что настало время продавать „инвестиционные“ квартиры. Потому что именно пять лет — это тот срок, за который жилье дорожает настолько, что маржа начинает представлять интерес для реализации квартир. Если бы не провал на первичном рынке пятилетней давности, не было бы никакого всплеска продаж „вторички“ в минувшем году, – объясняет эксперт.

У кого-то жемчуг мелок

На разных объектах ситуация может разительно отличаться, не согласна владелица одной из московских «инвестиционных» квартир Надежда Минаева.

В разных жилищных комплексах по-разному стекаются обстоятельства. Они могут располагаться по соседству, но ситуация у владельцев квартир в них может быть абсолютно разная, — это зависит от того, на каких условиях и на какой стадии строительства владельцы их изначально приобретали, – сказала она.

В качестве примера Минаева привела ЖК «Савеловский Сити», где большинство инвесторов пытается продавать квадратные метры, не оформляя их в собственность (на юридическом языке это называется переуступка права). Мало кто изначально собирался в самом деле жить в квартире на 47-м этаже!

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Теги