Ажиотажный спрос на жилье, вызванный льготной ипотекой, начинает приносить горькие «плоды». Участники рынка недвижимости отмечают резкий рост числа выставленных на продажу квартир с обременением.
В июне 2021 года число таких объектов подскочило на 20% в годовом выражении, сообщил «Известиям» руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов. Схожие оценки (плюс 18-20%) дает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И в основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков, пояснила она.
Цифры тревожные, но не зловещие, считают опрошенные СНЕГ.TV эксперты. Предпосылок ипотечного кризиса на рынке они пока не видят.
Центробанк бдит
За ситуацией следят специалисты Центробанка, которые проводят регулярные проверки данных, поступающих из регионов, напоминает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. В случае изменений на рынке ведётся коррекция ключевой ставки, а также ужесточаются требования для банков, которые выдают кредиты.
Рост показателя эксперт считает незначительным. И добавляет, что большинство кредитов в прошлом и текущем году были выданы по выгодным условиям благодаря низкой ключевой ставке и программе льготной ипотеки.
Население поспешило воспользоваться условиями, поэтому выросло и число квартир с обременением на рынке. Иногда приобретенная недвижимость оказывалась в неподходящем районе или изменения в составе семьи вынудили искать жилье большего размера или в другом районе, — поясняет аналитик.
Повод задуматься
Менее оптимистично настроен эксперт информационно-аналитического центра компании Hamilton Антон Гринштейн. По его мнению, двузначные темпы роста, безусловно, можно считать высокими. Но необходимо делать поправку и на низкую базу, добавляет он. Общее количество выставленных на продажу квартир с обременением в 2020 году было невелико, отсюда и 20% прироста в 2021 году, поясняет аналитик.
Однако это не значит, что на подобные сигналы не стоит обращать внимания. Скорее, к ним стоит относиться как к сильно опережающим. Их главный месседж заключается в том, что если на горизонте ближайших двух-трех лет «раздувание» ипотечного сегмента кредитования в России продолжится с той же аномально высокой активностью, то в этом случае можно будет действительно начинать готовиться к «схлопыванию» ипотечного пузыря в России, — подчеркивает он.
Но для этого, по его словам, должны сохраниться две основные тенденции, из-за которых и подскочило количество квартир с обременением: сокращение реальных доходов граждан и сохранение программ льготного ипотечного кредитования.
Что касается первого пункта, Минэкономразвития России в 2021 году ожидает роста на 3%. Но с учетом более высокого фактического уровня инфляции, чем ожидали чиновники министерства, рост реальных доходов, вероятно, окажется ниже — около 2-2,5%, прогнозирует эксперт.
Пусть меньше ожиданий, но это уже рост, — уточняет он.
Что же касается программы льготного ипотечного кредитования, были приняты поправки, согласно которым сокращена сумма кредита и повышена ставка с 6,5 до 7%. Кроме того, Банк России должен снять ряд пандемических послаблений, которые делались для коммерческих банков. Так что рост ипотечного кредитования в 2021 году должен замедлиться, полагает аналитик.
Как продать ипотечную квартиру
На самом деле особенных сложностей с продажей такой недвижимости нет. Ее можно продать так же, как и свободную от каких-либо обременений, но с соблюдением определенных условий, рассказал СНЕГ.TV руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Ипотечная квартира — полноценный объект гражданских прав, поведал эксперт. Однако ввиду того, что она находится в залоге у банка, лицу, продающему подобную недвижимость, стоит обратиться в банк и выяснить, согласна ли кредитная организация на подобное отчуждение.
После получения согласия от банка ипотечное жилье может быть продано покупателю несколькими способами:
- покупатель выплачивает продавцу стоимость квартиры, а продавец самостоятельно гасит ипотеку перед банком;
- ипотека выплачивается в ходе сделки покупателем (денежные средства переводятся сразу в банк), а продавец получает сумму, превышающую долг по ипотеке;
- ипотечная недвижимость приобретается покупателем в ипотеку у банка ( этом случае заключается новая кредитная сделка, объектом которой будет ипотечная квартира продавца);
- ипотечная недвижимость реализуется кредитной организацией.
Покупателю, который решил приобрести квартиру, обремененную ипотекой, обязательно нужно выяснить, было ли согласие банка на продажу ее тем человеком, с которым заключается сделка, нет ли обременения недвижимости правами третьих лиц (помимо банка) и каким из перечисленных способов реализуется квартира.
Данная информация позволит нивелировать риски возникновения в будущем каких-либо требований со стороны банка и третьих лиц по отношению к покупателю недвижимости, — заключает эксперт.
Добавить комментарий