ЖИЗНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

День строителя: на столичном рынке жилья наблюдаются признаки затоваривания

© Коллаж/Снег.TV

Количество новостроек в Москве в первой половине нынешнего года стало рекордным с 2007 года, который стал рекордным сам по себе за всю историю России.

В первые шесть месяцев 2019 года ввод жилья в столице всего на 200 тысяч кв. м уступил “лужковскому” показателю 2007 года.

При этом стоимость “первички” в Москве последние пять лет постоянно снижается, но все равно столица занимает 7 место в мире по доступности жилья.

Понастроили тут

Эксперты указывают, что снижение стоимости квадратного метра напрямую связано с определенным “перепроизводством” жилой недвижимости: предложение превышает спрос.

В 2017 году, например, объем нераспроданного жилья достиг 3,4 млн кв м.

Это далеко не уникальная ситуация, поэтому ее развитие можно прогнозировать по аналогии, предсказывает гендиректор компании «РД-Центр» Наталья Словесникова.

Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же, она никогда не предсказуемая. Большинство проектов всегда запускается в каком-то смысле „на авось“, чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки, – объясняет она.

Общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в ипотечный долг со сроком выплаты в десять и более лет, становится все меньше. Соответственно, падает и спрос.

Затоваривание рынка невозможно „рассосать“ одними лишь стимулирующими мерами. В хорошие времена девелоперы до 30% площадей продавали на стадии котлована, обеспечивая тем самым неплохую „подушку безопасности“.

Но сейчас о таком застройщики не могут даже мечтать.

Если девелопер повышает цену метра в процессе строительства, многие покупатели забирают деньги и уходят к конкурентам, которые находятся еще на стадии котлована. То есть на каждой стадии строительства с дистанции сходит какое-то количество „бегунов“, и к моменту сдачи дома их может оказаться ниже той критической черты, за которой для застройщика весь проект становится убыточным», — говорит эксперт.

Счастье привалило

Еще в позапрошлом году глава Сбербанка Герман Греф предсказывал, что снижение ставок по ипотеке приведет к взрывному росту рынка жилищного кредитования.

Но картину всеобщего ипотечного счастья немного портит позиция ЦБ РФ, который опасается, что взрывной рост ипотечного кредитования в России (прогноз — 10 триллионов рублей в 2020 году), заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, может закончиться массовой катастрофой на этом рынке.

Снижение платежеспособного спроса порождает дефляцию предложения, что и показывают итоги первого полугодия 2019 года.

Но нет гарантий, что подобная ситуация на этом рынке будет длиться вечно — или хотя бы до того момента, когда сегодняшние ипотечники расплатятся с долгами, предупреждает старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Михаил Доронкин.

ЦБ РФ очень жестко отслеживает все некачественные кредиты, потому что они негативно влияют на распоряжаемый капитал банков, отвлекая ресурсы, которые можно было бы использовать с большей пользой и эффективностью. С другой стороны, сами заемщики более ответственно относятся к своему решению, зная, что им предстоит существенная переплата за ипотечную квартиру и что первоначальный взнос тоже на дороге не валяется, – поясняет он.

Эскроу, сэр

Картина может серьезно измениться после вступления с 1 июля в силу закона о так называемых эскроу-счетах. По этому закону,
средства граждан будут храниться на таких счетах, использовать которые будет возможно только после ввода дома в эксплуатацию. Возводить же дома застройщики должны на средства банков в рамках проектного финансирования.

Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы. Цены на жилье, соответственно, в этот период пойдут вверх – хотя всего на несколько процентов — это разница между бесплатным «кредитованием» со стороны дольщиков и стоимостью кредита у банков, полагает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Если застройщик привлекает деньги граждан, он должен будет открыть эскроу-счета — это аналог банковской ячейки, куда кладутся взносы покупателей квартир, но к которым девелопер не может прикоснуться до момента, пока не выдаст дольщикам ключи на руки. До того момента банк эти деньги использовать может, а застройщик — нет, — говорит она.

По расчетам исследования компании PriceWaterhouseCoopers в районах массовой застройки жилье после 1 июля подорожает на 3%, а в точечных проектах — на 3,8%. Это соразмерно инфляционному приросту.

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Теги