Лопнет ли ипотечный пузырь?

Ажиотаж на рынке жилья начинает стихать. Эксперты ожидают существенного снижения спроса на квартиры, а также цен на них.

Как сообщает ТАСС со ссылкой на директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уже к концу осени спрос на жилье может снизится на 10-15%. И это при том, что еще недавно обладатели льготной ипотеки сметали с рынка буквально все, загнав цены квадратного метра на абсолютно нереальные уровни.

Центробанк сказал «хватит»

Конец вакханалии на рынке жилья положил Банк России, не на шутку опасающийся того, что надутый на рынке пузырь схлопнется в самый неподходящий момент с неприятными последствиями, как для «счастливых покупателей» жилья, так и банковской системы, вкачавшей миллиарды рублей в льготную ипотеку.

Пятый раз подряд Банк России принял решение поднять ключевую ставку годовых10 сентября – на этот раз до 6,75%. В общей сложности в 2021 году ЦБ повысил ставку на 250 базисных пунктов – с 4,25%.

Как заявил ТАСС Ильдар Хусаинова, результаты ужесточения Центробанком кредитно-денежной политики для рынка недвижимости станут заметны не раньше октября. В тоже время, спрос на жилье начнет охлаждаться за счет снижения доступности ипотечных кредитов.

«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться, – говорит Хусаинов. – По сравнению с аналогичным периодом 2020 года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10-15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года».

В целом, снижение спроса наблюдается на рынке уже с начала этого лета. Так, по расчетам аналитического центра ЦИАН, в июле 2021 года спрос на рынке новостроек Московского региона снизился на 21% по сравнению с июнем. В августе падение спроса относительно того же июня оказалось более существенным – на треть (31%). По результатам августа было зарегистрировано 10,95 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 15,78 тыс. в июне 2021 года. Относительно июля 2021 года спрос снизился на 13%, в годовой динамике (в сравнении с августом 2021 года) – на 17,6%.

Данные ЦИАН указывают на сокращение количества ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона. Так, в августе на ипотеку приходилось 64% ДДУ, тогда как в июле их доля составляла 70%, а в июне – 72%.

Частичная отмена льготной ипотеки и снижение ключевой ставки скорее всего приведут к значительному снижению активности на рынке недвижимости, и в первую очередь, в ее ипотечном секторе. Также весьма вероятно заметное снижение цен, которое может составить от 10-30% в зависимости от региона.

А что пузырь?

Этот вопрос является на сегодняшний день самым интересным. Центробанк полагает, что ему удалось не допустить схлопывания образовавшегося за последние месяцы пузыря на рынке недвижимости. В значительной степени это действительно так – количество кредитных сделок на весьма рискованных условиях по неадекватной цене начинает сокращаться.

Однако это вовсе не означает, что рынок недвижимости перестает оставаться зоной риска. Нельзя забывать, что в последнее время тысячи кредитов выдавались без необходимой оценки платежеспособности заемщика по льготной ставке и с минимальным первоначальным взносом. В ряде случаев первоначальный взнос не вносился вообще, или также формировался за счет заемных средств. Портфель таких кредитов чрезвычайно велик. Самым же неприятным моментом является то, что недвижимость клиентов заложена в ипотеку по максимально завышенным ценам, которые уже сейчас начнут снижаться. Это ведет к снижению стоимости их залогов, что в случае невозможности заемщиком обслуживать долг, чревато потерей им как первоначального взноса, так и самой приобретенной квартиры.

Ограничение выдачи ипотечных кредитов, безусловно, охладит рынок, ограничив доступ на него новых участников. Однако это не снимает риски, связанные с теми, кто уже получил кредиты, особенно на льготных условиях. Их число огромно, при том что личная финансовая устойчивость многих из них находится под вопросом.

Сложная общая ситуация в экономики становится для них дамокловым мечом на ближайшие годы. Любые новые кризисные явления, которые фактически неизбежны, непременно скажутся на уровне доходов тысяч семей. Потерявший же доход заемщик, в условиях снижения стоимости его заложенной недвижимости, автоматически становится потенциальным банкротом и бомжем. И общее количество таких рисковых заемщиков достаточно велико, велико для того, чтоб в случае новых экономических кризисов обеспечить то самое схлопывание пузыря недвижимости, которое сегодня удалось предотвратить Центробанку.