ЖИЗНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Фабрика бомжей, или Почему не следует брать льготную ипотеку

1 ноября заканчивается срок действия программы льготной ипотеки, запущенной в мае 2020 года. Программа предполагает выдачу населению ипотечных кредитов под 6,5% годовых и является частью так называемых антикризисных мер в рамках борьбы с последствиями пандемии COVID-19.

Однако существует вероятность, что сроки ее действия будут продлены до конца следующего года или на еще более длительный период. С соответствующей инициативой на днях выступил Минфин, разместивший соответствующий проект на портале regulation.gov.ru.

Напомним, что программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была запущена в разгар «первой волны» пандемии по поручению президента России. В соответствии с ней получить ипотечный кредит до 12 миллионов рублей могут жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Жителям других регионов страны доступны кредиты до шести миллионов рублей. Льготная ипотека позволяет получить кредит на приобретение квартиры в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Разницу в ставках банкам должно субсидировать государство.

Немного статистики

На минуту отвлечемся от темы льготной ипотеки и обратимся к данным Банка России. Если верить информации главного финансового регулятора (а оснований не верить ему нет), по состоянию на 1 сентября общий долг российских домохозяйств достиг абсолютного рекорда в 20,6 триллиона рублей. В августе рост задолженности составил 386 миллиардов рублей. За год накопленным итогом долговая нагрузка россиян взлетела на 2,3 триллиона рублей.

Тревогу вызывает тот факт, что вместе с ростом общего объема долгов стремительно растет и просроченная задолженность граждан. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», просроченные долговые обязательства россиян перед кредитными организациями превышают 950 миллиардов рублей. Пик роста «просрочки» пришелся на август, когда ее объем взлетел до рекордных 50 миллиардов рублей. Лидерами по непогашенным кредитам являются Москва, Московская область и Краснодарский край.

Причина происходящего в целом понятна: большинство россиян еще не осознали, что ситуация в экономике кардинально изменилась, и продолжают жить в формате прежней модели потребления. Многие искренне полагают, что нынешнее снижение доходов подавляющей массы населения — лишь временное явление, а значит, это не повод к сокращению потребления. Выпадающие доходы они смело компенсируют за счет кредитов в надежде погасить их сразу, как вернется прежний уровень доходов. Беда же в том, что вернется он не скоро, а возможно, что и не вернется никогда.

Весенний локдаун показал, что стабильность в экономике закончилась, а на смену ей приходит полоса турбулентности. Для тех, кто не понял это сразу, следующим предупреждением стала «вторая волна» пандемии, грозящая обернуться еще одним локдауном с новым падением доходов и потерей их источников.  

Льготный сыр?

Довольно сюрреалистично на фоне всего этого выглядит бум льготной ипотеки, более смахивающий на пир во время чумы.

Каждому, кто в сегодняшних условиях собирается взять льготный ипотечный кредит, необходимо отдавать себе отчет, что он подписывается под тем, что на протяжении многих лет ему предстоит вносить в банк определенную сумму вне зависимости от того, будет у него на тот момент источник дохода или нет.

Чтобы ни у кого не оставалось иллюзий по поводу льготной ипотеки и «невиданной щедрости» государства, следует помнить, что программа принята не для того, чтобы помочь людям выгодно приобрести жилье в столь тяжелое время. На самом деле «спасаемыми» государством в этой ситуации являются вовсе не наивные покупатели квартир в новостройках, а предприятия стройкомплекса, столкнувшиеся из-за пандемии с рядом проблем. Эпидемия привела к снижению темпов продаж жилья, настроенного ими в невероятных количествах. Программа льготной ипотеки призвана простимулировать граждан решиться на его покупку. Низкая ставка и сниженный первоначальный взнос выступают в данном случае в качестве «сыра», которым предполагается заманивать в ипотеку потенциальных покупателей.

«Вкусные» условия на входе нужны лишь для того, чтобы покупатель решился на получение ипотечного кредита и оплатил этими деньгами зависшие у застройщиков квартиры. В результате в выигрыше оказываются девелоперы, так как им удается сбыть залежалый товар, а заодно и банки, которым государство компенсирует разницу в процентных ставках. Гарантом по выданным займам являются покупатели, квартиры которых будут изъяты и проданы в случае невозможности обслуживания кредитов.

Скрытое «западло»

На этом риски для «счастливых обладателей» льготной ипотеки не заканчиваются. Нынешняя экономическая ситуация обуславливает сразу два параллельных процесса: продолжение падения доходов населения (вероятно, с ускорением) и практически неизбежное скорое снижение цен на жилье.

Для владельцев ипотеки это означает, что в случае снижения доходов или потери работы они рискуют лишиться имеющегося жилья, а возможно, даже остаться должниками банка. Падение раздутых цен на недвижимость ведет к обесцениванию залога; в условиях невозможности обслуживания кредита включается механизм перехода залога к банку. Поскольку стоимость залога в деньгах (величина непостоянная) вполне может оказаться ниже стоимости кредита (величина постоянная), несчастный обладатель ипотеки рискует не только оказаться на улице, но и остаться должным банку на неопределенное время.

Подстелить «соломки»?   

Конечно, озвученный прогноз не означает, что все обладатели ипотеки неизбежно пополнят ряды бомжей. Эксперты предлагают соблюдать определенные правила, которые должны помочь избежать такой участи.  

«Брать ипотеку нужно тогда, когда семья к ней морально и финансово готова, — говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. —  Нужно иметь накопления на первый взнос, закрыть другие сторонние кредиты, а также накопить финансовую подушку безопасности на несколько месяцев вперед. Это сумма, которая не идет в счет ипотеки, а лежит на счету на случай непредвиденных расходов или потери доходов. Из нее можно взять деньги, если срочно нужно погасить займ, но нечем».

По словам эксперта, если человек срочно нуждается в улучшении жилищных условий и имеет хороший вариант для покупки, льготной ипотекой пренебрегать не стоит.  

«Даже если ставка будет выше, затем можно будет сделать рефинансирование в другом банке, — сказал Сигал СНЕГ.TV. — Риск потери квартиры есть всегда, могут быть сложные обстоятельства (потеря работы, инвалидность, рождение ребенка), но тогда нельзя молчать и скрываться от банка: нужно рассказать финансовой организации о возникших проблемах и разработать схему погашения платежа или кредитные каникулы, чтобы снова встать на ноги».

Безусловно, банки не заинтересованы в том, чтобы отбирать квартиры клиентов всеми возможными способами. Для кредитного учреждения не представляет особого интереса брать на баланс подобную недвижимость.

Однако все это, включая кредитные каникулы и возможность достижения договоренностей между сторонами, действует лишь в тех случаях, когда неплательщиков по ипотечным кредитам единицы. Когда же их число начинает нарастать лавинообразно вследствие экономического кризиса, ни один банк не станет церемониться с толпами должников, понимая, что стоимость их залога тает с каждым днем. И об этом сегодня следует помнить всем соискателям льготной ипотеки.

  •  
  •  
  • 6
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    6
    Поделились
  •  
    6
    Поделились
  •  
  •  
  • 6
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •